Расторжение договора аренды

rastorzhenie-dogovora-arendyЕсли физические или юридические лица вступают в правовые отношения относительно аренды имущества, требуется оформить соответствующий правовой документ – договор аренды.

Указанный вид договора регулирует взаимоотношения сторон аренды, их права и обязанности, а также раскрывает его существенные условия.

Важным условием является указание на порядок и основания расторжения договора аренды. Данный вопрос имеет актуальность для сторон договора — арендатора и арендодателя, т. к. процедура расторжения часто вызывает большое количество вопросов. Обычно трудности у сторон договора возникают из-за недостаточных сведений о процедуре расторжения.

В любом случае, при расторжении договора аренды, стороны должны придерживаться норм действующего законодательства РФ и условий, указанных в самом договоре.

Когда возможно расторжение договора аренды?

По правилам договор аренды расторгается на одном из двух оснований:

  • Срок договора подошел к концу.
  • По предложению обеих или одной стороны договора.

В первом случае возможно следующее развитие событий:

  1. Действие договора истекает, и отношения сторон по нему прекращаются.
  2. Срок договора подошел к концу, но стороны придерживаются его норм и продолжают договорные отношения на тех же условиях. Срок договора в таком случае будет неопределенным.
  3. Если стороны придут к решению расторгнуть договор с неопределенным сроком, необходимо подписать соответствующее соглашение. Если договор расторгается по инициативе одной из сторон, она должна направить в адрес второй уведомление о расторжении за месяц до предполагаемой даты, когда предметом аренды выступает недвижимое имущество – за 3 месяца.

Во втором случае ситуация сложнее, так как существенно затрагиваются интересы сторон и досрочное расторжение может нарушать их права.rastorzheniedogovoraarendi

Для того чтобы не возникало спорных вопросов, законодатель установил возможные случаи прекращения договорных отношений путем их расторжения.

Когда срок еще не истек, расторгнуть договор возможно:

  • при достижении обоюдного согласия сторонами;
  • путем обращения в суд, по инициативе одной из сторон исходя из положений норм закона;
  • по инициативе любой из сторон, с учетом положений договора.

Расторжение в одностороннем порядке

При расторжении договора, следует обратиться к его условиям. Не исключено, что при составлении договора и его подписании, стороны упустили данный пункт или неточно прописали условия о расторжении.

Можно выделить несколько оснований для прекращения договора аренды в одностороннем порядке:

  1. На такой вид прекращения отношений имеется прямая ссылка в законе или договоре.
  2. Условия сделки были нарушены второй стороной. Нарушение носит существенный характер, свидетельствующий, что одна сторона договора несет убытки, в результате которых может потерять все, что она получила бы по итогу сделки.
  3. Изменились обстоятельства, и если бы стороны знали о новых обстоятельствах, то договор вообще не был бы заключен изначально.
  4. Иные основания, предусмотренные законом для каждого отдельного случая.

Расторжение по соглашению сторон

Наиболее удобным вариантом расторжения любого договора является соглашение между сторонами.

При прекращении действия договора аренды по соглашению сторон необходимо учесть несколько нюансов:

  • если стороны пришли к обоюдному согласию о прекращении договора, составляется соглашение о расторжении;
  • соглашение должно быть составлено в письменном виде;
  • заключив соглашение, договор автоматически прекращает свое действие с момента подписания сторонами данного документа либо с даты, указанной в соглашении. Например, стороны подписали соглашение 1 ноября 2015 г., указав, что договор аренды прекращает свое действие с 30 ноября 2015 г.;
  • по мнению большинства судов, если расторгается договор аренды недвижимости, соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Досрочное расторжение договора арендодателем

В процессе исполнения договора может возникнуть ситуация, когда арендодателю необходимо его расторгнуть. Причины для такого расторжения могут быть разные, к примеру, арендатор нарушает условия договора.

Наилучшим вариантом будет ситуация, когда арендатор согласен расторгнуть договор добровольно. Стороны подписывают соглашение и их договорные отношения прекращаются. Чаще всего, арендатор не желает расторгать досрочно договор аренды исходя из личных побуждений.

rastorzenie_dogovora_arendiВ таком случае арендодателю необходимо ориентироваться на два обстоятельства:

1. обратиться к условиям договора, в частности, к пункту о его расторжении;
2. ссылаться на обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость досрочного расторжения договора.

Арендодатель может заявить о расторжении договора в судебном порядке, если арендатором совершается одно из следующих действий:

  • Состояние арендуемого имущества теряет свою прежнюю ценность из-за действий арендатора.
  • Не вносятся платежи за пользование объектом аренды более двух раз подряд.
  • Предмет договора используется арендатором не по назначению, с существенными нарушениями.
  • Если в договоре предусмотрено проведение ремонта сдаваемого в аренду объекта, а арендатор уклоняется от его проведения.
  • Иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором.

Досрочное расторжение договора арендатором

Арендатор может заявить о расторжении договора, если у него возникают определенные обстоятельства, по которым он вынужден его расторгнуть. При наступлении таких обстоятельств, ему необходимо отправить в адрес арендодателя уведомление, о намерениях прекратить договорные отношения. Если арендодателя устроит данное обстоятельство, договор будет расторгнут.

Арендатор может расторгнуть договор через суд, если:

  1. Объект аренды непригоден для использования.
  2. Арендодатель отказывается проводить ремонт, если такая обязанность возложена на него условиями договора.
  3. Со стороны арендодателя поступил отказ в передаче имущества или им создается преграда в его использовании.
  4. Предмет аренды передан с существенными изъянами, о которых арендатор не знал.
  5. Иные действия, нарушающие права и интересы арендатора.

Порядок расторжения договора аренды

От того как будет расторгаться договор аренды, зависит сам порядок действий сторон.

Если договор расторгается по соглашению сторон, необходимо придерживаться следующего порядка:

  • Стороны составляют проект соглашения и подписывают его.
  • Вместе с соглашением необходимо составить и подписать акт приема-передачи объекта аренды.obrazec_rastorzheniya_dogovora_arendi

Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды

В случае одностороннего расторжения договора, может быть два варианта событий:

  1. Сторона, решившая прекратить договорные отношения, отправляет второй стороне уведомление с указанием своих намерений. Если вторая сторона не имеет возражений, составляется соглашение, и к нему обязательно прикладывается акт приема-передачи имущества.
  2. Сторона, получившая уведомление, отказывается расторгать договор, и инициатор расторжения прибегает к судебному разрешению спора.

Правила отправки и составления уведомления:

  • любая переписка между сторонами договора должна быть оформлена надлежащим образом;
  • уведомление составляется в письменной форме, с указанием всех необходимых данных;
  • уведомление лучше вручить второй стороне арендных отношений лично либо отправить заказное письмо с уведомлением.

Уведомление о расторжении договора

Уведомление о расторжении договора составляется следующим образом:

  1. В верхнем правом углу необходимо указать реквизиты сторон: данные получателя и отправителя уведомления.
  2. Далее, в середине листа пишется слово «Уведомление», следом строкой ниже указывается, о чем именно данное уведомление.
  3. Ниже заголовка следует само содержание уведомления. Указываются данные расторгаемого договора, пункт договора, предусматривающий порядок расторжения или ссылку на норму закона, дату, с которой договор следует считать расторгнутым.
  4. В конце ставиться подпись с расшифровкой и дата.

Мария Агеева

Я являюсь практикующим юристом. В моей практике было много различных спорных юридических ситуаций. На страницах этого сайта я готова поделиться с вами своим опытом в решении различных юридических вопросов.

мои статьи прочитали уже больше 20 тысяч человек

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас

Написать комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Политика конфиденциальности.
Обязательные поля отмечены*